• خانه
  • موسسه حقوقی
  • دعاوی سرقفلی

دعاوی سرقفلی

  • 552
  • 2021-08-01 22:55:17

دعاوی سرقفلی

سیستم حقوقی اسلام اصولاً برای  اموال اعتباری مثل اموال غیر عینی و غیر قابل لمس احترامی قائل نیست .برخی مفاهیم مثل سرقفلی و حق کسب و پیشه، اصطلاحاتی هستند که از سیستم غرب وارد ادبیات حقوق ملکی شده و با وجود اینکه با مخالفت فقها مواجه شده در نهایت پذیرفته شده است.

 

مقالات مرتبط با دعاوی سرقفلی:

دعاوی ثبتی

دعاوی ملکی

اعتراضات ثبتی

 

موارد مشابه با دعاوی سرقفلی:

اثبات سرقفلی

اجاره سرقفلی به غیر

تغییرات در سرقفلی ملک

رسید اجاره سرقفلی

 

سرقفلی و حق کسب،  پیشه و تجارت

 

در این قسمت از مقالات تحکیم غیاث به بررسی مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و دعاوی سرقفلی می پردازیم. همچنین قوانین موجر و مستاجر سال های مختلف را بررسی می کنیم.

 

مفهوم حق کسب و پیشه تجارت

 

به طور کلی منظور از حق کسب و پیشه، حسن شهرت مستاجر یا به زبان عامیانه تر روشن نگه داشتن چراغ ملک توسط مستاجر در طول سالیان اجاره است.

 

مفهوم سرقفلی

 

و منظور از سرقفلی که یکی از انواع مالکیت نیز می باشد، اجمالاً چیزی بیشتر از مالکیت منافع و استحقاق مستأجر، ولی نه در حد کمال و به تمامیت حق مالکیت است.

 

 

قوانین موجر و مستاجر در رابطه با سرقفلی و حق کسب و پیشه

 

به طور کلی در سیستم حقوقی ایران تنها دو قانون در این موضوع تصویب شده است. قانون روابط موجر و مستاجر سال۵۶ که قبل از انقلاب تصویب شد، تنها به حق کسب و پیشه و تجارت اشاره کرده (فقط اگر قرارداد اجاره و سرقفلی شما قبل از سال 76 است این قانون حاکم است) و قانون روابط موجر و مستاجر سال۷۶ که بعد از انقلاب تصویب شد، به قراردادها و اجاره سرقفلی بعد از سال ۷۶ اختصاص داده شده است. به غیر از این هیچ قانون جدیدی تصویب نشده است.

 

بررسی حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر ومستاجر سال۱۳۵۶ 

 

ماده 18: میزان حق کسب و پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آئین‌نامه ‌آن از طرف وزارتخانه دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به‌ تصویب کمسیون های مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد.

 

ماده 19:  در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت‌ به موجب اجاره‌ نامه‌، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌ همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری ‌انتقال دهد. 

 

تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این‌ ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست‌ تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حق دریافت نصف مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت‌.

 

تبصره 2 ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل‌ اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

 

بررسی حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶

 

ماده 6 ـ  هرگاه مالک‌، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند در مدت اجاره برای واگذاری حق‌ خود مبلغی را از مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت‌ کند، مگر آن‌ که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر، از وی سلب‌ شده باشد

 

تبصره 1 ـ  چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی، ملک را به دیگری واگذار نماید، پس از پایان مدت‌ اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

 

تبصره 2 ـ  در صورتی که موجر به‌ طریق صحیح شرعی‌ سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستاجر حق‌ مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

نکته: این مقاله مرتبط با دعاوی سرقفلی میباشد

ماده 7 ـ  هرگاه ضمن عقد اجاره، شرط شود؛ تا زمانی که ملک ‌مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره‌بها وتخلیه ملک مستاجره را نداشته و متعهد ­­می­شود که هر ساله عین‌ مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید، در این صورت مستاجرمی‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به‌عنوان سرقفلی برای ‌اسقاط حقوق خود دریافت نماید. ( اسقاط عبارت است از اینکه حقی را از بین ببرند، که ممکن است ضمن یک عقد، معاوضه  واقع شود مانند پرداخت دین از طرف بدهکار، زودتر از موعد و .....)

 

ماده 8 ـ  هرگاه ضمن عقد اجاره، شرط شود که مالک عین‌مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره‌ متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای‌ اسقاط حق خود و یا تخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه‌ و دریافت نماید. برای کسب اطلاع درباره انواع تصرف به مقاله دعاوی تصرف مراجعه کنید .

 

ماده 9 ـ  چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر، سرقفلی را‌ به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را رعایت نکرده باشد، هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی‌ را نخواهد داشت‌.

 

ماده 10 ـ  در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به‌ میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.

 

تبصره ـ مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط ‌استیجاری ممنوع می‌باشد.

 

این مقاله مرتبط با دعاوی سرقفلی میباشد

 

انواع سرقفلی

 

به لحاظ حقوقی دو نوع سرقفلی وجود دارد.

  1. سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه: این نوع سرقفلی در واقع همان حق کسب و پیشه ناشی از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است که در عرف بین مردم از آن تحت عنوان سرقفلی یاد می‌شود و تحت همین عنوان مغازه‌های دارای حق کسب‌وپیشه بین کسبه و بازاریان نقل‌وانتقال می‌گردد.

     
  2. سرقفلی واقعی: سرقفلی که به آن سرقفلی واقعی گفته می‌شود، سرقفلی است که ناشی از حق کسب پیشه نیست، بلکه مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره با مبلغی که به مالک پرداخت  می­کند، سرقفلی مغازه را خریداری کرده است.

 

 

5 نکته مهم که باید در مورد سرقفلی بدانید

 

  1. میزان این وجه به موفقیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره بستگی دارد و در نهایت رقم آن توسط مالک و مستاجر تعیین می شود.
     
  2. سرقفلی به مالک پرداخت می شود نه به مستأجر اول، بنابراین شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی (شغل) در تعیین میزان آن تأثیری ندارد.
     
  3. این حق مربوط به محل است نه شخص یا شغل وی، در حالی که حق کسب پیشه و تجارت چنین نیست و نوع شغل یکی از امور مهم در تعیین میزان آن است.
     
  4. در تعیین میزان سرقفلی تنها میل و خواسته مالک دخیل است و قوای عمومی در این مورد نقشی ندارد و کسی که میخواهد محل را اجاره کند تنها اختیار رد یا قبول خواسته مالک را دارد، اما در مورد حق  کسب و پیشه و تجارت چنین نیست و دادگاه صالح، در قضیه دخالت می کند .
     
  5. مالک می تواند سرقفلی را نگیرد . اگر این کار را کرد و ملک خود را اجاره داد، دیگر نمی تواند بعدا از مستأجر چیزی بابت سرقفلی مطالبه کند .

 

به طور خلاصه در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، سرقفلی را حق کسب و پیشه می‌داند اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، با تغییر مفهوم سرقفلی آن را حقی در نظر گرفته‌اند که از جانب مالک به مستاجر منتقل شده باشد. قانون مصوب سال 76 اصل را بر توافق طرفین قرار می‌دهد و بر این اساس، به توافق میان موجر و مستاجر ارزش می‌دهد.

 

 

انتقال سرقفلی (خرید و فروش سرقفلی)

 

انتقال سرقفلی به این معنا است که شخص دیگری غیر از مالک جهت اشتغال به کسب و کار از محل سرقفلی استفاده کند، سرقفلی به سه صورت منتقل میشود.

  1.  به صورت اختیاری با تمایل مالک ( سرقفلی با سند عادی یا سرقفلی با سند رسمی میباشد)

 

  • انتقال با سند عادی: در این نوع فرد ملک را با سند عادی یا به طور شفاهی اجاره میکند و حقوق حاصله خود را از جمله سرقفلی را با سند عادی واگذار میکند.


 

  • انتقال با سند رسمی: در این نوع سرقفلی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میگردد مالک حقوق حاصل از حق کسب و کار خود را در قالب سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال میدهد.

 

  1. به صورت قهری (فوت مالم و انتقال حقوق حاصل به ورثه)
  2. به صورت قضایی (با حکم مقام قضایی)

 

 

کلام آخر

 

 سپاس از شما که تا انتهای مقاله با ما همراه بودید. همانطور که در این نوشتار به آن اشاره کردیم دعاوی اجاره سرقفلی و دعاوی سرقفلی و مسائل مرتبط با حق کسب و پیشه و تجارت جز دعاوی مهم و پیچیده محسوب می‌گردد. گفته شد که مفهوم سرقفلی از ادبیات غرب وارد سیستم حقوقی ایران شده است اما کاملا هم معنی با حق کسب و پیشه و تجارت است.به این دلیل که قانون موجر و مستاجر سال 56 فقط به برسی حقوق کسب و پیشه پرداخته شده بود، قانون موجر و مستاجر سال 76 اساس را بر توافق طرفین گذاشته است.

 

 

انتقال سرقفلی هم مشابه انتقال تمامی مالکیت ها پیچیده است و نیاز به دقت فراوان دارد. وکیل متخصص امور اجاره با استفاده از تجارب چندین ساله خویش می تواند این مشکلات را پیگیری کند. اگر به دنبال وکیل خوب در این زمینه هستید کافیست با موسسه داوری حقوقی تحکیم غیاث تماس گرفته و در کمترین زمان وکیل مورد نظر خود را انتخاب کنید.

 

شما میتوانید هر گونه نظرات، سوالات و یا تجربیات خود را در مورد موضوع دعاوی سرقفلی با مشاورین موسسه حقوقی و داوری تحکیم غیاث مطرح کنید. اگر شما هم از این مقاله رضایت کافی را داشتید خوشحال میشویم این مطلب را با اطرافیانتان به اشتراک بگذارید و ما را در شبکه های اجتماعی دنبال کنید.

 

 

phone 09170536465