کلاهبرداری ملکی در زمین های قولنامه ای

اگر تا بحال به خرید، فروش اجاره و... مال یا ملکی مبادرت کرده باشید، یا سرو کارتان به یک موسسه داوری و حقوقی افتاده باشد، به احتمال زیاد با مفاهیم قولنامه و مبایعه نامه کمابیش آشنایی دارید. میدانیم که پیش از تنظیم سند، انتقال وجوه و خرید و فروش هرگونه مال (منظور از مال هرچیزی میتواند باشد و نه فقط ملک) تعهداتی تحت بین طرفین رد و بدل و ثبت میشود، تا حق و حقوق خریدار و فروشنده به طور کامل حفظ گردد، اما گاهی اوقات عدم توجه کافی در مفاد و تعهدات ذکر شده در قولنامه و مبایعه نامه دردسر ساز میشوند، و متاسفانه در این بین افراد سودجو از عدم آگاهی دیگران سوء استفاده کرده و دست به کلاهبرداری و خصوصا کلاهبرداری ملکی میزنند. در ادامه درباره تفاوت قولنامه و مبایعه نامه، ایرادات احتمالی آنها، و البته در خصوص روشهای کلاهبرداری در فقره زمین قولنامه ای صحبت خواهیم کرد.

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه به فارسی سخت!

در یک عبارت مختصر می توان گفت که قولنامه درواقع تعهد بر انجام معامله است و فروشنده ملزم است تا با نظر به تعهداتی که به خریدار داده، معامله را انجام دهد مثل عقد قرارداد وکالت بین وکیل و موکل. ولی در مبایعه نامه هدف طرفین انجام معامله است نه تعهد بر انجام آن، و جمله صریحی که در قرارداد در این باره ذکر میشود این عبارتست: صیغه شرعیه ایجاب و قبول حین تنطیم قرارداد جاری گردید.

اما بیایید به زبان ساده تر کمی این موضوع را موشکافی کنیم.

مبایعه نامه چیست؟

مبایعه نامه در واقع یک سند عادیست ، به این معنا که به محض تنظیم مبایعه نامه بین طرفین پول و مالی رد و بدل میشود و فروشنده مالی را درقبال دریافت پول یا مال دیگر، به خریدار منتقل میکند، و طرفین در قبال حقوق یکدیگر متعهد میشنوند، یعنی لازم است در قبال قیمت مال، چگونگی و تاریخ پرداخت، تاریخ تحویل مال و... به توافق رسیده باشند، ممکن است خریدار قصد داشته باشد که بخشی از پول را مدتی بعد از تنظیم مبایعه نامه  پرداخت کند که در صورت موافقت فروشنده معتبر است، و یا اینکه کل پول را در همان زمان پرداخت نماید و... معمولا مبایعه نامه را تا در صورت عدم وجود سند اصلی تنظیم میکنند و تا زمان تنظیم سند اصلی(بسته به توافق طرفین برای تاریخ تنظیم) معتبر است.

قولنامه چیست؟

قولنامه نوع دیگری از قرارداد است و در واقع یک سند موقت است ، بر فرض مثال وقتی شما میخواهید مالی بخرید اما برای تامین پول مورد نیاز به زمان نیاز دارید بین شما و فروشنده قراردادی با عنوان قولنامه تنظیم میشود که به موجب آن خریدار متعهد میشود تا زمان فراهم آوردن مبلغ اولیه مال را به کس دیگری نفروشد، در واقع در زمان تنظیم قولنامه هم مثل مبایعه نامه، قولها و تعهداتی بین خریدار و فروشنده رد و بدل میشود(مثل تعهدات وکیل و موکل) با این تفاوت که به اصطلاح مُمَلٌک نیست(یعنی به محض تنظیم، مالکیت به خریدار منتقل نمیشود)

ایرادات احتمالی مبایعه نامه و قولنامه چیست؟

این موارد معمولا در قراردادهای دستی یا به اشتباه دفترخانه رخ میدهند: اشتباه در نوشتن قیمت و مبلغ مال مورد معامله، عدم وجود مشخصات مال مورد معامله، اشتباه یا عدم وجود تاریخ تحویل، عدم درج تاریخ شروع و پایان معامله، عدم وجود نشانی دفتر خانه و تاریخ تنظیم سند رسمی، عدم وجود خیار فسخ یا همان شرط  فسخ (در شرایط خاص)، عدم وجود حق فسخ (مبلغی که به عنوان جریمه برای فسخ کننده در نظر گرفته میشود) و... . در مقاله تفاوت مبایعه نامه با قولنامه توضیحات مفصل آورده شده است.

نکته:

در زمان تنظیم مبایعه نامه خریدار بصورت رسمی مال را به خریدار واگذار میکند پس برای اطمینان و جلوگیری از کلاهبرداری و علی الخصوص کلاهبرداری ملکی بهتر است تمام پول در همان زمان توسط فروشنده دریافت شود. مبایعه نامه تعیین کننده مالکیت مال می باشد.

کلاهبرداری ملکی زمین های قولنامه ای!

امروزه کلاهبرداری در زمینه اموال قولنامه ای به یکی از اهداف اصلی سودجویان تبدیل شده است از آنجایی که روشها و انواع کلاهبرداری در این حیطه بسیار شایع و فراوان است بجای توضیحات کلی به ذکر مثال و ارائه راهکارهایی برای جلوگیری در این باره بسنده میکنیم و توصیه میکنیم در زمان تنظیم هر نوع قراردادی با آگاهی و اطمینان کامل وارد عمل شوید تا از هرگونه کلاهبرداری و خصوصا کلاهبرداری ملکی در امان باشید.

۱.مالباختگان یک مجتمع پیش فروش شده در کرمان!

یکی از این مال باختگان به نام خانم ه.ر میگوید: ((من یک واحد از این مجتمع را در سال 97 خریداری کردم در حالی که از قضا پیشرفت فیزیکی خوبی هم داشت، اما بعدا فهمیدم که سازنده با مشارکت مالک و به صورت کاملا قانونی، قبلا واحد ها را به یکی از صندوقهای اعتباری فروخته که ما اطلاع نداشتیم)) هشدار: مدتهاست  برای جلوگیری از اینگونه کلاهبرداری ملکی مقرر شده تا ثبت قانونی پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، پس در این مورد از امضای مبایعه نامه و قولنامه جدا خودداری کنید.

۲.کلاهبرداری در پوشش فروش زمین در گلستان!

در استان گلستان 2 کلاهبردار با فروش زمین های مشاعی، با کاربری زراعی و به نام زمین مسکونی اقدام به فروش آنها به 21 نفر  کرده بودند، آنها علاوه بر این زمین های 200 متری را در قرار دادهای خود دارای 20 سهم 10 مترمربعی اعلام کرده بودند که بعدا مشخص شد هر سهم فقط 1 متر مربع  بوده است. هشدار:برای پیشگیری از کلاهبرداری ملکی حتما معاملات خود را در بنگاه های دارای جواز کسب معتبر انجام دهید.

۳.کلاهبرداری از طریق جعل سند زمین ستاد اجرایی فرمان امام

به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان در سالی که گذشت، و در تهران شخصی اقدام به جعل سند یک قظعه زمین کرده بود، فرد مالباخته ای که زمین را خریداری کرده میگوید: ((پس از تنظیم مبایعه نامه و پرداخت کامل پول، به دفتر خانه مراجعه کردم  که دراستعلام‌های انجام شده متوجه شدم که سند جعلی و زمین متعلق به ستاد اجرایی فرمان امام است.)) هشدار: در خرید و فروش اموال حتما با کارشناسان حقوقی مشورت کنید و از مالکیت و وجود مال اطمینان داشته باشید.

و...

کلام آخر

فرق مبایعه نامه و قولنامه را متوجه شدیم، دانستیم در کجا میتوان از آنها استفاده کرده و در کجا باید از آن خود داری کرد، نکاتی که باید در قراردادها ذکر شود را عنوان کردیم، و چند مثال از کلاهبرداری های اتفاق افتاده و راهکار جلوگیری از بروز این اتفاق آوردیم، در انتها باید این نکته را ذکر کنیم که قانون هرچقدر هم راهکار برای اینگونه مسائل ارائه دهد و قوانین را سفت و سخت به اجرا دراورد باز این مایید که در مرحله آخر باید کاملا آگاهانه و هشیارانه عمل کنید تا در دام افراد سودجو نیفتید. شما میتوانید با مراجعه به سایت موسسه داوری و حقوقی تحکیم غیاث شیراز و مطالعه مقالات این مرکز سطح دانش و اطلاعات خود در زمینه انواع قوانین، قراردادها، دعاوی، کلاهبرداری ملکی و... را افزایش دهید.