وکالت فروش ملک

وکالت فروش ملک یکی از انواع وکالت‌نامه است که وکیل و موکل آن خریدار و مالک ملک هستند. در مقاله‌ی زیر مشاوران موسسه حقوقی و داوری تحکیم غیاث سعی بر توضیح تمام و کمال این مبحث ‌دارند.

منظور از وکالت فروش ملک چیست؟

یکی از انواع وکالت‌نامه‌ها است که طی آن فروشنده، با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی وکالت می‌دهد که در صورت عدم حضورش، خریدار ملک می‌تواند امور انتقال ملک را به خودش انجام دهد.

وکالت برای فروش ملک به‌ منزله اعطای مالکیت به خریدار نیست و برای انتقال قطعی ملک به خریدار لازم است حتماً سند رسمی تنظیم شود.

علت فروش ملک وکالتی

فروش ملک وکالتی، اکثراً در شرایطی صورت می‌گیرد که به دلایل متفاوت امکان انتقال سند ملک به خریدار، فراهم نباشد. در این شرایط، فروشنده، به خریدار وکالت فروش می‌دهد تا بتواند مالکیت ملک موردنظر را به خود منتقل نماید.

وکالت نامه فروش ملک در رهن بانک

اگر ملک مورد فروش، در رهن بانک بوده و در زمان فروش آن، شرایط انتقال قطعی ملک به خریدار وجود نداشته باشد، فروشنده می‌تواند با اعطای وکالت فروش به خریدار، به وی اجازه دهد تا زمانی که اقساط وام مسکن به پایان برسد، در غیبت فروشنده، اقدام به گرفتن سند ملک به نام خودش نماید.

یکی از انواع وکالت‌نامه، وکالت بلاعزل است. وکالت فروش ملک، میان وکیل و موکل می‌تواند به‌صورت بلاعزل نیز تعریف شود؛ به این معنا که بعد از اعطای وکالت، موکل ( فروشنده ) نتواند وکالت را فسخ کند.

وکالت فروش در ملک نوساز

در ملک‌های نوساز که گواهی پایان کار ساختمانی را دریافت نکرده‌اند و یا شامل جریمه‌های ساخت‌وساز شده باشند، می‌توان برای فروش وکالتی ملک اقدام کرد.

اگرچه در بعضی شرایط، هزینه بالای نقل و انتقالات رسمی ملک، موجب می‌شود که بسیاری از دلالان ملکی، با استفاده از وکالت فروش ملک، چندباره به خریدوفروش املاک بپردازند.

همچنین گاهی اوقات هم عجله‌ی مالک برای فروش خانه، موجب می‌شود که برای فروش ملک خود به خریدار، وکالت فروش دهد.

 تفاوت وکالت نامه با سند قطعی در فروش ملک

1. در فروش ملک از طریق وکالت نامه، فروشنده، حین فروش ، به وکیل یا خریدار ملک، می‌تواند وکالت بدهد تا هر وقت که شرایط میسر شد، با رجوع به دفترخانه، سامان‌دهی سند رسمی را انجام دهد. در این حالت، فروش ملک به شکل قطعی هنوز انجام‌نشده و خریدار، تنها حکم وکیل را دارد تا به اسم خود سند مالکیت را دریافت نماید. پیش از اتخاذ سند قطعی، همچنان حق مالکیت او ایجاد نشده است.

2. اگر برای فروش ملک، وکالتی به خریدار داده نشود، در زمان فروش، بعد از تنظیم قولنامه، خریدار و فروشنده با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و سپری کردن مراحل قانونی و ارائه مدارک موردنیاز، ملک را به‌طور قطعی به خریدار منتقل کرده و بعد از مدتی نیز، سند حتمی ملک را دریافت نماید.

3. از مهم‌ترین تفاوت‌های  فروش ملک با ارائه وکالت و از طریق تنظیم سند رسمی و قطعی آن است که درفروش وکالتی خریدار تنها بعد از دریافت سند قطعی، مالک ملک محسوب می‌شود. همچنین وی می‌تواند با اتکا به این سند در دادگاه ادعای خود را مطرح کند. پس تا قبل از آن، حتی اگر مبلغی هم بین خریدار و فروشنده ردوبدل شود، همچنان ازنظر قانون خریدار مالک نیست مگر آنکه در کنار وکالت‌نامه، قولنامه‌ای هم تنظیم گردد.

4. وکالت‌نامه فروش ملک از نوع عقد جایز است یعنی در شرایطی همچون فوت، جنون یا سفیه شدن وکیل یا موکل از بین می‌رود؛ بنابراین اگر که فروشنده خانه فوت کند، عقد وکالت نامه، پایان‌یافته و دیگر خریدار نمی‌تواند سند ملک را به نام خود منتقل کند؛ اما در خصوص فروش ملک با سند قطعی، این مشکل به وجود نخواهد آمد.

5. همچنین مدارک موردنیاز برای فروش ملک زا طریق وکالت‌نامه با سند قطعی متفاوت است. برای فروش زمین یا خانه با سند قطعی، مدارکی مثل اصل و کپی سند مالکیت، گواهی پایان کار و عدم خلافی از شهرداری موردنیاز است؛ اما موارد ذکرشده برای واگذاری وکالت فروش ملک لازم نیست.

 تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه

مبایعه‌نامه و قولنامه باید یکدیگر تفاوت‌هایی دارد بهتر است با یک مثال ساده به این تفاوت بپردازیم.

فرض کنید شما مایل به خرید یک خودرو از خانم الف هستید. شما یا خانم الف قراردادی مبنی بر شرایط تحویل کالا ازجمله زمان تحویل، مکان تحویل کالا و هم‌چنین نحوه پرداخت هزینه، می‌بندید. حتی ممکن است مبلغی جهت بیعانه نیز به او بدهید، در این شرایط شما باخانم الف یک مبایعه‌نامه یا بیع نامه تنظیم کرده‌اید.

اما درصورتی‌که شما و خانم الف قراردادی با این محتوا که شش ماه آینده یک خودرو از وی خریداری خواهید کرد و او نیز اقدامات موردنیاز را برای آن زمان فراهم خواهد کرد درواقع شما یک قولنامه بسته‌اید. پس می‌توان گفت تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه به شرح زیر است:

1. نام قولنامه دارای مفهوم قول و تعهد است اما مبایعه‌نامه یعنی قراردادی جهت خریدوفروش بین دو طرف منعقد می‌شود.

2. یکی از اصلی‌ترین تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه در این می‌باشد که قولنامه درواقع یک پیش‌قرارداد است؛ اما مبایعه‌نامه یک تعهد حقیقی است و قرارداد اصلی به‌حساب می‌آید.

3. از اختلاف‌های دیگر قولنامه و مبایعه‌نامه این است که به‌محض انعقاد مبایعه‌نامه انتقال مالکیت صورت می‌گیرد اما در قولنامه طرفین تنها متعهد می‌شوند که اقدامات لازم برای بستن معامله‌ای در آینده را انجام دهند و هیچ‌گونه انتقال مالکیتی انجام نمی‌گیرد.

 شرایط فروش ملک با وکالت نامه

1. در ابتدا که هرگونه قراردادی مستلزم رعایت شرایط صحت قرارداد است. طرفین باید برای تشکیل معامله، شایستگی، قصد و رضایت داشته باشند. همچنین معامله باید برای هدفی مشروع منعقد گردد در غیر این صورت، معامله شکل‌گرفته، باطل است.

2. متن وکالت‌نامه فروش ملک باید در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود.

3. یکی از شرایط گرفتن وکالت نامه برای فروش ملک، آن است که خریدار بلافاصله اقدامات لازم را انجام دهد تا متحمل خسارت نشود؛ چون وکالت، حتی اگر از نوع وکالتنامه بلاعزل باشد، همچنان عقد جایز است. به این معنا که با فوت یا جنون وکیل یا موکل، از بین رفته و این وکالت‌نامه باطل می‌شود.

نکاتی جهت فروش ملک با وکالت‌نامه

1. سلب اختیار فروش ملک از فروشنده در متن وکالت:

فروش ملک از طریق اعطای وکالت، برای خریدار مشکلاتی ایجاد نماید. برای مثال، امکان دارد که فروشنده، علاوه بر وکالت دادن به خریدار، مجدداً ملک را به فرد دیگری هم بفروشد؛ زیرا وکالت دادن به وکیل به این معنا نیست که موکل نمی‌تواند ملک خود را بفروشد. البته می‌توان در متن وکالت فروش ملک، این حق موکل را سلب نمود.

2. تنظیم قولنامه در کنار وکالت‌نامه:

از افرادی که شناخت کافی از آنان ندارید با استفاده از وکالت نامه فروش ملک ( حتی به‌صورت بلاعزل بودن ) ملکی خریداری نکنید. در چنین شرایطی بهتر از علاوه بر دریافت وکالت جهت فروش ملک، قولنامه را هم تنظیم کرده باشید. در این صورت حتی اگر وکالت نیز بنا به دلایلی فسخ شود، می‌توانید با اتکا به قولنامه فروش ملک، تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی بدهید.

کلام آخر

امید بر این است که تا اینجای مقاله پاسخ سؤالات خود را در خصوص وکالت فروش ملک گرفته باشید. در صورت نیاز به مشاوره می‌توانید از همراهی وکلای حقوقی موسسه داوری و حقوقی تحکیم غیاث استفاده کنید.